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MBS釋放流動性有限 樓市明年又面臨資金短缺?

放大字體  縮小字體 發布日期:2014-10-22  瀏覽次數:0
核心提示:觀2014年的房地產市場,前三季度成交持續低迷,房企打折、降價不斷,亦有不少企業的破產傳聞和資金危機閃現。 四季度始,央行出
 觀2014年的房地產市場,前三季度成交持續低迷,房企打折、降價不斷,亦有不少企業的破產傳聞和資金危機閃現。

    四季度始,央行出臺“9·30房貸新政”,大規模放松房貸,且首次提出動用MBS等金融衍生工具為商業銀行提供貸款額度。市場一片歡欣鼓舞,認為房價又將迎來一輪上漲。

    然而狂歡過后,對于新政效應的冷思考提醒市場:央行重新定義首套房,寄望給居民家庭加杠桿,意圖刺激經濟,這中間隔著個商業銀行;而MBS這一住房金融衍生品的規模化將會曠日持久,短期難以提供更多的流動性,長期卻是轉移樓市泡沫風險的工具。

    易居中國聯席總裁丁祖昱認為,2014年四季度末或2015年春節前后,商業銀行房貸額度或將再次面臨資金枯竭;萬科有關人士則判斷,大多數房企會利用銷售窗口期以價換量,四季度將會看到更多樓盤降價。

    家庭部門的加杠桿

    包括萬科總裁郁亮、碧桂園聯席總裁朱榮斌在內的多位房地產業內人士均認同,今年以來的樓市調整是市場自發性的調整,是在房地產庫存高企,流動性緊縮的背景下發生的。而商業銀行收緊房貸,是關鍵性因素。

    今年上半年,商業銀行普遍提高了房貸利率,首套房貸款不僅沒有優惠,還有不同程度的上浮,貸款發放速度也無限延長。

    與此同時,2014年,就業依然維持良好態勢,且當前家庭資產負債表依然健康,居民購買力并沒有下降,加杠桿的空間比較大。

    數據顯示,截至2013年末個人購房貸款余額為9萬億,占GDP的15.8%;而家庭各類貸款余額12萬億,占GDP比值約21%,與國外家庭部門的杠桿率相比,中國處于一個較低的水平。

    世聯行研究部人士認為,這些都說明居民的購買力并沒有透支,購房需求的萎縮更多是由于信貸收縮(房貸利率上浮和放款周期拉長)所導致。對于不少家庭來說,五六成的首付和1.1倍的按揭貸款利率可能買不起,但是兩三成的首付和9折及以下的按揭貸款利率就能買得起。

    在該人士看來,商業銀行房貸意愿不足,而刺激經濟增長唯家庭部門加杠桿仍有空間,這是一個矛盾。

    對于此次央行新政的“突襲”,世聯行指出,限貸政策的調整有利于居民加杠桿,而按揭貸的發放除了受制于銀行的發放意愿外,還受制于信貸額度,MBS提供了從制度層面上解決按揭額度不足的問題。

    在新政刺激下,改善型需求市場在9月出現好轉。萬科9月銷售中144平方米以下占比88-89%左右。這意味著144平方米以上的房子更加好賣了。央行新政對于換房的人是一個明顯利好,對改善型需求有支持作用。

    世聯行報告預計,家庭部門加杠桿的沖動,會刺激房地產市場在2014年4季度或者2015年1季度成交放量見底。

    MBS遠水不解近渴

    從央行新政目前的意圖來看,通過MBS或住房貸款專項金融債,可以提高金融機構個人住房貸款投放能力,并且指出其要專門用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。

    截至今年上半年,我國個人購房貸款余額達到10.74萬億元,如果按照一半額度發行MBS,相當于市場重新獲得超過5萬億元的流動性,如果考慮之后的再次證券化,貌似解決了流動性問題。

    但丁祖昱指出,這完全是一廂情愿。事實上,目前中國住房抵押貸款二級市場還沒有形成,MBS還只是停留在紙面上。

    從發行渠道來看,一家大型券商內部人士介紹,目前MBS主要在銀行間市場發行,其購買主體是各家銀行、公募基金、大型非銀金融機構等,互相持有。而交易所的資產證券化嘗試目前并不順利,銀行間市場和交易所的互通更需時日。

    此外,在當下無風險利率較高的特殊環境下,MBS由于久期較長、收益偏低,亦是掣肘其規模化發展的原因。

    “一年期理財收益率達到5.27%、信托收益率9%,MBS資產可能缺乏吸引力;以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%,扣除管理費用,提供給投資者的收益可能更低。”浦發銀行報告表示。

    更重要的是,要實施MBS,需要一個受政府支持的金融機構作為“樞紐”平臺。在美國,這樣的平臺功能是由“兩房”來實現的,但中國版“兩房”還只停留在專家的建議報告中。招商證券固收研究團隊認為,MBS和住宅專項金融債短期很難體現效果,也很難降低銀行資金來源成本高的問題,就四季度來看,無法有效為增加住房信用投放提供幫助。

    丁祖昱認為,美國MBS從上個世紀70年代發展至今經歷了40余年。按照一般規律,中國的MBS從政策出臺到實施細則,再到有專門操作的企業主體及平臺,“沒有個10年、8年很難走上正軌”。

    世聯行稱,未來有兩種情形可能有利于MBS發展:其一,社會無風險利率下行,剛性兌付有序打破;其二,通過金融創新對相關產品進行分級,并出現專門機構支持MBS發行。

    明年初房貸枯竭?

    根據9·30房貸新政,央行重申首套房按揭貸款優惠利率下限為基準7折,雖然在利率市場化下,銀行受制于攬儲成本,7折優惠利率幾不可能,但業內普遍認為,9-9.5折會是主流,此外政策的出臺會促使商業銀行加快放款速度。

    21世紀經濟報道-飛笛資訊研究員調研顯示,目前一線城市已經出現了多個銀行下調房貸利率的案例。在北京,6家銀行出現9折;在深圳,7家銀行下調至9.4-9.5折。

    新政也帶來了成交的回暖。萬科十一期間新推盤30多億,認購80億元,認購遠大于新推。相比去年十一期間認購30多億元,同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看,從9/1至10/8,推盤290億,認購270億。數據好了很多。

    十一期間,整個房地產行業銷售都比較理想。萬科認為大部分主要同行認購數字都高于2013年,應該是一倍左右增長。

    限貸放松后的一片熱火朝天景象,與今年上半年政策限貸和銀行惜貸形成鮮明反差。但丁祖昱認為,最核心的資金來源問題并未得到解決,銀行的流動性壓力并不會因為央行、銀監會的一紙公文而緩解。

    萬科有關人士也指出,成交回升并不能說明市場就此反轉。新政并不能扭轉房價下降預期,四季度銷售會有明顯起色,但房價不太可能漲,甚至會有更多樓盤降價,降價的比例和范圍會更寬,而且購房人會更加果斷出手。

    丁祖昱判斷,新政帶來的銷售窗口期僅有2-4個月時間。目前銀行資金有限,到年底銀根將收緊。特別是在10月和11月房貸額增加,而MBS和長債還來不及發售,所以年末銀根仍將短缺,這是此次窗口期最大的制約。也許明年春節前后,又將是一輪資金緊張的關口。

防范MBS風險

    亦有人擔心,MBS一旦大規模發行,房地產泡沫向金融系統傳導的防火墻被拆除,成為房地產泡沫的接盤者。“MBS和REITs為代表的房地產企業融資工具更加豐富,房地產金融行為更加市場化,風險也進一步被延后且鏈條延長。”山西證券分析師張旭認為。

    華泰證券首席策略師徐彪明確指出,資產證券化并不能消滅風險,其作用更多的是轉移風險,只要風險能夠持續轉移,地產發動機就能繼續轟鳴。

    而作為MBS的基礎資產,中國的個人住房貸款市場是一個高度壟斷并受政策管控的市場。個人住房貸款的首付比例也非常高,基本都在20%以上。

    但值得關注的是,過去被認為是銀行優質資產的個貸,目前也正在接受更多“不合格”的借款人。

    2014年以來,對首付的金融支持已經是開發商營銷中必不可少的策略,首付分期和零首付今年以來大量出現。

    合生創展在北京的新盤合生摩爾公館,推出“100%貸款購房”計劃。購房者利用自己或親友名下房產,經過估值評測后,抵押給金融機構,半個月內即可獲得為期10年到30年不等、50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款,剩余房款依然可以申請商業貸款。

    搜房電商的金融產品“天下貸”則不需要任何抵押。具體模式是,購房者先交納一半的首付款,搜房給購房者貸另外一半首付,利率為7%,低于銀行房貸利率。

    易居旗下的房金所為購房者提供了如房險貸、房保貸、房抵貸、房惠貸、房金貸等各類產品,一方面降低購房門檻,提高客戶購買力,另一方面也能加快了開發企業的銷售回款。

    世聯行云貸則針對世聯行代理的樓盤業主,貸款額為所購房源首付的一半,貸款期限分為3-6個月的短期貸款,月利率為本金的2%;長期為1-3年,月利率50萬元以下貸款為1.2%,50萬元以上為1.4%。

    若以美國次貸危機為鑒,購房首付比例的實際降低實則隱含風險。借款人擁有的權益份額(首付)是衡量貸款違約風險最重要的指標,權益份額越大,則違約可能性越低。

    上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,免首付、首付分期等政策之下,很可能會出現購房者中途違約現象;而一旦降價潮持續,原有房產的剩余還貸額度甚至高于房產價值,那么購房者的情緒就會激化,出現斷供。

    他認為,要提防中國出現類似美國的“抵押贖回權喪失”的問題,以及防止私人(家庭)部門的資產損失社會化,私人部門的債務危機演化為主權債務危機。

 
 
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