自去年11月30日恒大御景灣自住型商品房項目啟動網(wǎng)絡(luò)申請報名至今已7個月，中國房地產(chǎn)報記者多方求證，金隅嘉業(yè)(金隅萬科城金隅·觀瀾時代)與恒大地產(chǎn)旗下的首批自住型商品房項目已確定在今年6月?lián)u號入市。這也意味著，此前已經(jīng)對北京市場產(chǎn)生重大影響的自住型商品房，即將正式進(jìn)入市場供應(yīng)面，與6月份計劃入市的30余個普通商品房項目短兵相接。
金隅嘉業(yè)兩項目將率先搖號
“6月中上旬，金隅嘉業(yè)兩個自住房項目開始搖號，隨即進(jìn)入正式銷售流程。”金隅嘉業(yè)項目拓展部經(jīng)理姜新萍介紹，金隅嘉業(yè)旗下匯星苑、匯景苑兩個自住型商品房項目目前所有入市手續(xù)都在最后辦理階段，預(yù)計取得預(yù)售證開始正式搖號會在6月中上旬，搖號過程、選房過程都將通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站公示，完成搖號后即時可進(jìn)行網(wǎng)簽。
金隅嘉業(yè)市場營銷策劃總監(jiān)陳玉謙更是直言，如果一切順利，金隅嘉業(yè)的兩個自住型商品房項目將成為北京市場首批正式入市的自住型商品房項目。
金隅嘉業(yè)的兩個自住型商品房項目分別位于北京市朝陽北路附近和朝陽東壩區(qū)域，由于地理區(qū)位較為核心，也是目前啟動搖號申請的自住型商品房中申請人數(shù)最多的項目，兩項目合計申請訂單量達(dá)43萬余份，初步審核通過33萬戶家庭。這兩個項目可供房源分別為1800余套和3400余套，總計中簽率約為60比1。據(jù)透露，兩項目申請中符合北京市自住型商品房“京籍無房戶、經(jīng)適房等保障性住房輪號家庭”的優(yōu)先群體均有10萬戶，非優(yōu)先群體的搖號中簽比例近乎于零。
在金隅嘉業(yè)舉辦的自住型商品房咨詢交流會現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)報記者了解到，搖號中簽量和房源保留2︰1，預(yù)留放棄和雙重中簽的余地。搖號結(jié)果產(chǎn)生后會公示1天，并提前5天通知選房。即中簽者可在搖號6天后進(jìn)行選房，并交納10萬元左右的訂房款，最快可于6月底前進(jìn)行簽約。且經(jīng)過與銀行、公積金中心等貸款機(jī)構(gòu)的協(xié)商，金隅嘉業(yè)的兩個自住型商品房銷售接受組合貸款的方式。
作為北京市屬國企京金隅股份(601992,股吧)有限公司的全資子公司，金隅嘉業(yè)此前常年參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，是北京最大的保障性住房開發(fā)企業(yè)之一，在自住型商品房市場拔得頭籌也并不奇怪。
而將自住型商品房作為進(jìn)入并立足北京市場的敲門磚的恒大地產(chǎn)，旗下的首個自住型商品房項目恒大御景灣也已“萬事俱備只欠東風(fēng)”。
“現(xiàn)在就差一些硬指標(biāo)達(dá)標(biāo)取得各類手續(xù)了。畢竟恒大剛剛進(jìn)入北京市場，這塊地又是去年9月才拿的，這樣的速度已經(jīng)算快的了。應(yīng)該在6月底可以取得預(yù)售證正式搖號銷售。”
一位知情人士向中國房地產(chǎn)報記者透露。該項目是恒大于去年9月份拿地建設(shè)而成，在歷經(jīng)9個月后進(jìn)入市場。作為首個啟動網(wǎng)絡(luò)申請報名的自住型商品房項目，恒大御景灣備受外界關(guān)注，僅2000套房源就吸引了19.6萬家庭注冊申請，14.8萬戶家庭通過初步核實，最終6.53萬戶家庭確認(rèn)申購，供需比達(dá)到1:33。
三元格局加速形成
自住型商品房從政策出臺以來，一直在持續(xù)擠壓剛需項目的生存空間。隨著“第二只靴子”的落地臨近，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已初現(xiàn)端倪。
“從去年恒大御景灣項目到今年年初的金隅嘉業(yè)兩個項目，這些地段比較好的自住型商品房，每個項目不過兩三千套房源，卻僅是網(wǎng)絡(luò)申請階段就可以吸引幾十萬購房者。而一旦這三個項目開始搖號、正式網(wǎng)簽，在市場上形成實際銷售，再加上下半年北京市未來繼續(xù)大量推出自住型商品房項目的預(yù)期，對普通商品房市場的沖擊不言而喻。”北京世聯(lián)行(002285,股吧)執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖對此如是表示。
而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，在6月份北京計劃入市的33個項目中，包括北辰紅橡墅、九章別墅、紅廷別墅(樓盤資料)、海棠公社(樓盤資料業(yè)主論壇)4個別墅項目，及龍湖滟瀾新宸(樓盤資料)、住總?cè)f科·金域國際、麗都壹號(樓盤資料業(yè)主論壇)、潤澤公館(樓盤資料業(yè)主論壇)、臻園(樓盤資料)等12個改善型項目在內(nèi)，中大戶型的中高端項目數(shù)量多達(dá)16個，占比高達(dá)5成。
“可以看出，6月份的供應(yīng)市場中，不但改善型房源的供應(yīng)正在持續(xù)提速，而且以剛需市場為支撐的中低端市場也開始出現(xiàn)變化。中低端市場商品房項目經(jīng)過前一輪的搶跑后，供應(yīng)速度開始減慢，都是為了應(yīng)對自住商品房正式進(jìn)入市場。”
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對此分析認(rèn)為，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在剛需項目加速去庫存后，2013年土地結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將顯現(xiàn)在終端購房市場。在普通商品住宅市場，中高端項目將日漸偏向高端化，而中低端項目則需要拼性價比與自住型商品房直接爭奪剛需客群。
任啟鑫預(yù)計，經(jīng)過6月份市場供應(yīng)端的調(diào)整，從今年第三季度開始，市場成交也將會出現(xiàn)小幅度的結(jié)構(gòu)調(diào)整，中高端項目依然會堅守對價格的拉升，中低端項目則要與自住型商品項目對沖價格。但長期來看，隨著自住型商品房項目的正式入市成交，今年整體市場價格下滑將成為必然。
